6 экономических причин покупки недвижимости на острове Пхукет?

Инфляция: Уровень инфляции в Таиланде остается низким — в сентябре 2024 года она составила 0,61%. Это показатель ценовой стабильности, что выгодно для инвесторов, поскольку снижение инфляционных рисков поддерживает сохранность вложений.

Безработица: Безработица в Таиланде составляет всего 1,06% (по данным за июнь 2023 года). Высокая занятость создает платежеспособный спрос внутри страны, поддерживающий экономическую активность и развитие.

Рост азиатских инвестиций: Таиланд активно привлекает иностранный капитал, и в 2023 году объем прямых иностранных инвестиций в страну превысил 200 миллиардов бат, в основном благодаря секторам туризма и недвижимости.

Инвестиции в инфраструктуру: В последние годы значительные инвестиции направлены на развитие инфраструктуры, включая аэропорты, транспортные узлы и отельный сектор на Пхукете. Эти вложения способствуют росту капитализации местной недвижимости.

Приток туристов: В 2023 году Пхукет посетили более 10 миллионов туристов. Постоянно растущий поток туристов обеспечивает высокий спрос на аренду жилья, что выгодно для инвесторов, ориентированных на краткосрочную аренду.

Потенциал для долгосрочного туризма: Пхукет привлекает не только краткосрочных туристов, но и экспатов, что создает возможности и для долгосрочной аренды, особенно популярной среди удаленных работников.

Стабильный курс: Тайский бат удерживает стабильный курс по отношению к доллару США благодаря мерам Центрального банка Таиланда, что снижает валютные риски для инвесторов из-за рубежа. С 2023 года курс бата к доллару остается в пределах контролируемых колебаний, что облегчает долгосрочные инвестиционные расчеты.

Низкая волатильность валюты: Стабильность бата выгодна инвесторам, позволяя прогнозировать доходность без значительного валютного риска.

Программы отельной аренды: Многие объекты недвижимости на Пхукете находятся под управлением крупных международных отельных сетей, которые предлагают гарантированную доходность от аренды (обычно около 5-7% годовых) или Rental Pool (8-13%).

Высокий доход от краткосрочной аренды:
В высокий сезон стоимость аренды возрастает более, чем на 500%, что позволяет собственникам курортной недвижимости зарабатывать на краткосрочных сдачах, адаптируясь к сезонным изменениям.

Увеличение стоимости объектов:
Рост капитализации недвижимости на Пхукете
Среднегодовой рост: за последние 5 лет:
3–5% ежегодно. В 2023 году рост достиг 10–15% благодаря повышенному спросу от иностранных покупателей.

Долгосрочные показатели: за 15 лет стоимость жилья увеличилась на 150% (около 10% ежегодно).
Влияние пандемии: Цены стабилизировались, но с 2022 года начали активно расти.

Вывод: Недвижимость на Пхукете демонстрирует стабильный рост стоимости, особенно после пандемии, что делает её выгодным долгосрочным активом.

Leasehold

Freehold

Это форма права собственности на недвижимость, которая означает, что владелец обладает полными правами как на землю так и на все строения на ней без ограничения по времени.

Это форма права собственности на недвижимость, при которой владелец (арендатор) имеет право использовать и распоряжаться недвижимостью на определенный срок, установленный договором аренды, но не обладает полными правами на землю, на которой находится это имущество. Право выдается на 30 лет с продлением до 90 лет.

полное право - бессрочно!

долгосрочная аренда на 90 лет

Leasehold идеально подходит для тех, кто ориентирован на инвестирование, а не на долгосрочное личное использование недвижимости. Это выгодный вариант для сдачи в аренду туристам или использования в рамках бизнес-моделей.

Freehold — идеальный вариант для клиентов, которые рассматривают недвижимость для личного проживания. Это надёжная форма владения, предоставляющая полную свободу распоряжения имуществом и землю, что делает её особенно привлекательной для покупателей, ориентированных на стабильность и престиж.

Преимущества:

Преимущества:

Недостатки:

Недостатки:

Вывод:

Вывод:

Отельер

Отельный оператор — это профессиональная компания, занимающаяся управлением недвижимостью для сдачи в аренду. Она берёт на себя полный цикл работы: от поиска арендаторов до обслуживания объектов, что делает её незаменимым партнёром для владельцев недвижимости.

Отельный оператор — это ключевой партнёр для владельцев недвижимости, которые хотят получать стабильный доход и минимизировать личное участие в процессе. Он обеспечивает профессиональный подход, который повышает эффективность управления объектом и привлекательность для арендаторов.

Вывод:

Гарантированный доход:

Сильные стороны работы с отельным оператором:

Обслуживание объектов:

Юридическая и финансовая поддержка:

Повышение заполняемости:

Опыт и профессионализм:

Формула расчёта ROI:

• Чистая прибыль: Доход от аренды или продажи недвижимости за вычетом всех расходов (например, обслуживание, налоги, ремонт, ипотека).
• Общая стоимость инвестиций: Покупная цена недвижимости + дополнительные затраты (ремонт, налоги, комиссионные).

ROI (Return on Investment)

чистая прибыль

1. Годовой доход от аренды:

• Используется для оценки прибыли от сдачи недвижимости в аренду за год.
• Особенно актуально для туристических регионов, таких как Пхукет.

2. ROI от перепродажи (капитализация):
• Учитывает прирост стоимости недвижимости за время владения.
• Например, если квартира куплена за 3 000 000 ฿ и продана за 3 600 000 ฿ через

ROI 5,33%

ROI 8,33%

ROI (%)= ⠀⠀⠀⠀⠀⠀⠀⠀⠀⠀⠀⠀x100

— это показатель рентабельности инвестиций, который помогает оценить доходность вложений в недвижимость. В контексте недвижимости ROI выражается в процентах и показывает, насколько прибыльным будет вложение относительно первоначальных затрат.

общая стоимость

Примеры расчёта ROI от продажи:

Примеры расчёта ROI от аренды:

2. Долгосрочная аренда:

• Стоимость квартиры: 3 000 000 ฿
• Доход от аренды в год: 180 000 ฿
• Затраты на обслуживание: 20 000 ฿

ROI = (180 000 - 20 000)} {3 000 000} 100 = 5,33%

1. Краткосрочная аренда

• Стоимость апартамента: 5 000 000 ฿
• Доход от аренды в год: 500 000 ฿ (40 000 ฿ в месяц)
• коммунальные платежи на арендаторе

Какие расходы на содержание апартаментов?

При владении апартаментами на Пхукете важно учитывать не только доходы от аренды или капитализации, но и расходы на их содержание. Вот основные категории затрат, которые должен знать клиент:

1. Коммунальные платежи
• Электричество: Стоимость зависит от использования кондиционеров, бытовой техники и освещения. На Пхукете электричество обычно рассчитывается по государственным тарифам (4–6 бат за кВт) или по тарифам комплекса, которые могут быть выше.
• Вода: Средняя стоимость воды варьируется от 15 до 30 бат за кубометр.
• Интернет и телевидение: В среднем 500–1 500 бат в месяц в зависимости от выбранного провайдера и пакета услуг.

2. Сбор за обслуживание комплекса (maintenance fee)
• Это обязательный ежемесячный или годовой платёж за содержание общих территорий (бассейн, сад, лифты, охрана, уборка).
• Стоимость: Обычно составляет 40–70 бат за квадратный метр в месяц.
• Пример: Для апартаментов площадью 50 м² плата может составить 2 000–3 500 бат в месяц.

3. Ремонт и техническое обслуживание
• Плановый ремонт: Например, покраска стен, замена мебели или техники. Ориентировочно 1–2% от стоимости апартаментов в год.
• Текущие расходы: Ремонт кондиционеров, замена лампочек, сантехника и прочее. Это может составлять от 5 000 до 20 000 бат в год.

4. Налог на недвижимость
• Налог взимается ежегодно, если объект сдается в аренду. Ставка варьируется в зависимости от стоимости недвижимости, обычно около 0,3% от оценочной стоимости.

5. Страхование
• Страховка недвижимости: Покрывает ущерб от пожаров, затоплений и других форс-мажоров.
• Стоимость: Около 0,1–0,5% от стоимости апартаментов в год.
• Пример: Для апартаментов стоимостью 3 000 000 бат страховка составит 3 000–15 000 бат в год.

6. Управляющая компания или отельный оператор
• Если вы передаете апартаменты под управление, отельный оператор или управляющая компания берет комиссию.
• Стоимость услуг:
• Управление арендаторами: 20–30% от дохода.
• Плата за рекламные платформы, такие как Booking.com или Airbnb: 10–15% от аренды.

За что не нужно платить при владении апартаментами?

1. Парковочные места
На большинстве жилых комплексов и курортных объектов на Пхукете парковочные места предоставляются бесплатно. Это относится как к автомобильным, так и к парковкам для мотоциклов.
• Преимущества:
• Вы и ваши арендаторы могут свободно пользоваться парковкой без дополнительных расходов.
• Это особенно удобно для туристов, арендующих транспорт.

2. Доступ к общим зонам
В большинстве комплексов общие зоны включены в стоимость обслуживания (maintenance fee):
• Бассейн.
• Тренажёрный зал.
• Зоны отдыха (смотровые площадки, террасы).
• Детские площадки.
• В некоторых случаях — сауна и джакузи.

3. Системы безопасности
Системы видеонаблюдения, охрана и доступ по карточкам часто включены в базовый сервис.
• Преимущество: Вам не нужно отдельно платить за обеспечение безопасности.

4. Уборка общих территорий
Комплексные услуги по поддержанию чистоты на территории (уборка лифтов, холлов, коридоров, ландшафтных зон) входят в maintenance fee.

5. Беспроводной интернет в общих зонах
Некоторые комплексы предоставляют бесплатный Wi-Fi в лобби, у бассейна и в других общественных местах. Это преимущество для арендаторов, особенно туристов.

6. Использование технической инфраструктуры
Жилые комплексы предоставляют:
• Лифты.
• Водоснабжение на общественных территориях (например, душ у бассейна).
• Освещение в вечернее и ночное время.

7. Права на сдачу в аренду
• Если вы владеете апартаментами, вам не нужно получать отдельное разрешение на сдачу их в аренду. Это автоматически разрешено в большинстве комплексов, если апартаменты находятся в туристической зоне.

Дополнительные моменты:
• Сад и зелёные зоны: Уход за ландшафтным дизайном включён в обслуживание.
• Мелкий ремонт инфраструктуры: Комплекс берёт на себя починку общего оборудования, например, освещения или сантехники.

Вывод
На Пхукете большинство сервисов и удобств включены в стандартное обслуживание комплекса, что экономит деньги владельцев недвижимости. Эти особенности делают владение апартаментами удобным и привлекательным как для жизни, так и для инвестиций.

Как совершить покупку недвижимости за границей (на примере Пхукета)

Процесс покупки недвижимости из России на Пхукете максимально упрощён благодаря современным технологиям и возможностям дистанционного оформления:
1. Выбор недвижимости

Онлайн-показ:
• На первом этапе проводится презентация объектов в режиме онлайн через видеозвонок (Zoom, WhatsApp, Google Meet).
• Брокер показывает недвижимость в реальном времени, уделяя внимание интересующим вас деталям: инфраструктуре, виду из окна, состоянию помещения.
• Вы можете получить видео или фото объекта для дальнейшего анализа.

Проверка документации:
• После выбора брокер брокер предоставляет юридическую проверку: титул собственности, историю объекта, статус земли (Freehold/Leasehold).
• Важно убедиться, что объект доступен для иностранного владения.

2. Бронирование объекта

Договор бронирования (Booking Agreement):
• Для закрепления права на объект подписывается договор бронирования.
• Вносится депозит (обычно 2–5% от стоимости объекта).
• Депозит может быть переведён дистанционно через международный банковский перевод (SWIFT) или системы денежных переводов.

3. Подготовка договора купли-продажи

Участие юриста:
• Привлекается юрист, специализирующийся на сделках с иностранными покупателями.
• Юрист проверяет все документы, включая разрешения на продажу иностранцам и согласие собственника.

Перевод документов:
• Все документы предоставляются на английском языке. При необходимости их переводят на русский с заверением у нотариуса.

Заключение договора (Sales and Purchase Agreement):
• Подписывается договор купли-продажи, который содержит детали сделки: цену, условия оплаты, сроки передачи объекта.

4. Оплата

Перевод средств:
• Покупатель переводит оставшуюся сумму на банковский счёт продавца (застройщика).
• Перевод должен сопровождаться справкой из банка (Foreign Exchange Transaction Form), подтверждающей происхождение средств.

Важный момент:
• Средства должны быть переведены в иностранной валюте (например, в долларах или юанях) для оформления права собственности на иностранца.

5. Регистрация права собственности

Документы для регистрации:
• Паспорт покупателя.
• Договор купли-продажи.
• Сертификат о переводе средств (FETF).
• Разрешение на иностранное владение, если приобретается Freehold.

Регистрация в Земельном департаменте Таиланда:
• Регистрация проводится лично или через доверенность, выданную на представителя.
• Покупатель оплачивает гербовый сбор и другие сборы (обычно 1–3% от стоимости объекта).

6. Получение ключей и финальный этап

Передача объекта:
• Покупатель принимает объект, проверяет его состояние и соответствие договору.
• Продавец передаёт ключи и доступ к инфраструктуре.

Управление недвижимостью:
• Если недвижимость предназначена для аренды, подключается управляющая компания или отельный оператор.